Untervermietung der Räume und Abtretung des Mietvertrags Ein Beispiel für ein „typisches“ Problem bei der Gestaltung des Mietvertrags Um die Kontrolle über die Identität des tatsächlichen Mieters zu bewahren, möchte der Vermieter im Allge- meinen jede Möglichkeit zur Untervermietung sowie zur Abtretung des Mietrechts (oder zumindest die Möglichkeit, dies ohne ausdrückliches Einverständnis des Vermieters zu tun) ausschließen. Während ein solcher Ausschluss in Bezug auf die Unter- vermietung grundsätzlich möglich ist, kann die Abtre- tung des Mietvertrags nicht vollständig ausgeschlossen werden. Die gesetzlichen Regelungen für gewerbliche Miet- verträge sehen vor, dass das Recht des Mieters, sein Mietrecht im Rahmen der Abtretung seines Geschäfts- betriebs („fonds de commerce“) mit abzutreten, nicht wirksam ausgeschlossen werden kann. Der Grund hier- für ist, dass das gewerbliche Mietrecht im französischen Recht untrennbarer Bestandteil des Geschäftsbetriebs („fonds de commerce“) ist. Folglich ist jede Klausel, in der etwas Gegenteiliges fest- gelegt wird, nichtig. Es kann jedoch im Mietvertrag vereinbart werden, dass jede Abtretung des Mietrechts (darin eingeschlossen auch der „automatische Übergang des Mietrechts“ auf den Erwerber des Geschäftsbetriebs des Mieters) unter Einhaltung bestimmter Formalitäten durchzuführen ist, wie beispielsweise unter Einhaltung einer Frist für den Mieter oder unter Formulierung einer Aufforderung an den Vermieter, zur Vertragsunterzeichnung mit dem neuen Mieter zu erscheinen. All dies ist reine Verhand- lungssache. In der Praxis wird im Mietvertrag zugunsten des Mieters häufig die Möglichkeit vorgesehen, die Räumlichkeiten an jedwede Gesellschaft, die zur Unternehmensgruppe des Mieters gehört, unterzuvermieten bzw. das Miet- recht an eine solche Gesellschaft abzutreten. Der Mieter sollte beim Abschluss des gewerblichen Mietvertrags auf diese Punkte, ebenso wie auf die Mög- lichkeiten der Kündigung des Vertrags, besonders ach- ten und diese in seinem Sinne verhandeln – immerhin geht es hierbei um die Modalitäten, die den „Ausstieg“ aus dem Mietvertrag regeln. Ein französischer Gewerbemietvertrag enthält in der Regel eine Auflösungsklausel, die es dem Vermieter ermöglicht, bei mieterseitiger Verletzung von Vertrags- pflichten unter gewissen gesetzlichen Voraussetzungen den Mietvertrag zu kündigen. Die Vertragsbeendigung tritt dabei aber nicht automa- tisch ein. Möchte der Vermieter den Mietvertrag kün- digen, muss er seinen Mieter im Rahmen eines vom Gerichtsvollzieher zugestellten Vollstreckungstitels auf- fordern, seinen Verpflichtungen nachzukommen (zum Beispiel, indem der Mieter seine Miete zahlt). Der Mieter verfügt dann über eine Frist von einem Mo- nat ab dem Datum der Zustellung des Vollstreckungs- titels durch den Gerichtsvollzieher, um seine Verpflich- tungen zu erfüllen. Die Auflösungsklausel wird erst nach Ablauf dieser Frist von einem Monat wirksam und der Vermieter kann dann beim zuständigen Gericht die Kün- digung des Mietvertrags beantragen. Diese Frist von einem Monat muss im Vollstreckungstitel angegeben werden, (Artikel L. 145-41 des frz. Handels- gesetzbuchs). Bei diesem Artikel handelt es sich um eine zwingende Bestimmung, was bedeutet, dass Vertrags- klauseln, mit denen versucht wird, die Anwendung die- ses Artikels zu umgehen, nichtig sind. Allerdings kommt es nicht selten vor, dass in der Auflö- sungsklausel eines Mietvertrags auf eine Frist von drei- ßig Tagen verwiesen wird und nicht auf eine Frist von einem Monat, wie es in Artikel L. 145-41 des frz. Han- delsgesetzbuchs vorgeschrieben ist. Eine Frist von dreißig Tagen entspricht nicht unbedingt einer Frist eines (Kalender-)Monats, der 28, 29, 30 oder 31 Tage haben kann. Daher ist, nach einer Entscheidung des frz. Kassationsgerichtshofs (Entscheidung vom 11. Dezember 2013, Nr. 12-22616), eine Auflösungsklausel, in der nicht ausdrücklich eine Frist von einem Monat vereinbart wurde, nichtig, da dies die Bestimmungen des Artikels L. 145-41 des frz. Handelsgesetzbuchs aus- hebelt. Gegebenenfalls kann der Mieter vor Gericht die Nichtig- keit dieser Klausel geltend machen und so die Kündigung des Gewerbemietvertrags anfechten, indem er Wider- spruch gegen den Vollstreckungstitel einlegt und beim Gericht die Feststellung der Nichtigkeit der Auflösungs- klausel beantragt. Vertragsrecht 17