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<\/a><\/div>\nEn Allemagne, le bailleur et le preneur b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019une grande libert\u00e9 dans le cadre de la n\u00e9gociation des baux commerciaux. Avant de signer un bail \u00e9tabli par le bailleur, le preneur a donc tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 en examiner scrupuleusement les termes.<\/p>\n\n\n\n
Quelle est la dur\u00e9e d\u2019un bail commercial en Allemagne ?<\/h2>\n\n\n\n
En Allemagne, le principe du \u00ab bail 3-6-9 \u00bb n\u2019existe pas : un bail commercial peut \u00eatre sign\u00e9 aussi bien pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e que pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e. La dur\u00e9e du bail peut donc \u00eatre librement n\u00e9goci\u00e9e entre les parties.<\/p>\n\n\n\n
Quelle forme doit respecter un bail commercial en Allemagne ? <\/h2>\n\n\n\n
En Allemagne, la forme que doit rev\u00eatir un bail commercial d\u00e9pend de sa dur\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Si le bail est conclu pour une dur\u00e9e d\u2019un an ou moins, aucune forme particuli\u00e8re n\u2019est requise : un accord oral suffit.<\/p>\n\n\n\n
S\u2019il a une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 un an, le bail commercial doit rev\u00eatir la forme textuelle (\u00ab Textform \u00bb<\/em>). Cela implique qu\u2019une d\u00e9claration lisible soit faite sur un support de donn\u00e9es et qu'il soit possible d'identifier l'auteur de la d\u00e9claration.<\/p>\n\n\n\n En cas de non-respect de l\u2019exigence de forme, le contrat reste valide, mais il est consid\u00e9r\u00e9 avoir \u00e9t\u00e9 conclu pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Tout d\u2019abord, le bail devrait contenir une description pr\u00e9cise des locaux lou\u00e9s. Il convient d\u2019indiquer la surface exacte et toutes les annexes (cave, toilettes, entrep\u00f4ts\u2026), et joindre un plan des locaux au contrat.<\/p>\n\n\n\n Il est \u00e9galement tr\u00e8s important de pr\u00e9ciser la destination des locaux, et ce pour deux raisons : <\/p>\n\n\n\n Naturellement, le bail devrait \u00e9galement fixer la dur\u00e9e de la location, les d\u00e9lais pr\u00e9avis, le loyer hors charges et le montant de la caution. Il devrait par ailleurs r\u00e9gler diverses questions comme la responsabilit\u00e9, les assurances, l\u2019entretien, l\u2019acc\u00e8s aux locaux par le bailleur, la sous-location, la protection de la concurrence, la publicit\u00e9, etc.<\/p>\n\n\n\n Il est enfin conseill\u00e9 de bien clarifier le droit et les modalit\u00e9s d\u2019affichage de publicit\u00e9s sur les murs ext\u00e9rieurs des locaux : bien que le preneur \u00e0 bail commercial y soit l\u00e9galement autoris\u00e9, ce sujet est souvent source de litiges.<\/p>\n\n\n\n Le montant du loyer est librement n\u00e9gociable entre les parties lors de la conclusion du contrat, dans les limites de la bonne foi.<\/p>\n\n\n\n Le loyer peut \u00eatre fixe ou variable. Il est possible de pr\u00e9voir, par exemple, un loyer progressif augmentant r\u00e9guli\u00e8rement d\u2019un certain pourcentage convenu d\u2019avance par les parties.<\/p>\n\n\n\n En Allemagne, les baux commerciaux contiennent souvent une clause d\u2019indexation (clause de garantie de la valeur ; \u00ab Wertsicherungsklausel \u00bb) qui permet d\u2019ajuster automatiquement le loyer en fonction des variations de l\u2019indice choisi.<\/p>\n\n\n\n Le montant du loyer peut \u00e9galement \u00eatre index\u00e9, du moins en partie, sur le chiffre d\u2019affaires r\u00e9alis\u00e9 par le preneur dans les locaux lou\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n En Allemagne, les loyers sont en principe pay\u00e9s par avance au d\u00e9but de chaque mois.<\/p>\n\n\n\n Le bailleur exige souvent une caution. Le montant de cette caution n\u2019est soumis \u00e0 aucune r\u00e9glementation l\u00e9gale. Cependant, le bailleur est tenu de reverser au preneur les int\u00e9r\u00eats per\u00e7us sur le montant de la caution.<\/p>\n\n\n\n En Allemagne, les dettes locatives se prescrivent au bout de trois ans. Le d\u00e9lai de prescription commence \u00e0 courir \u00e0 la fin de l\u2019ann\u00e9e au cours de laquelle est survenu l\u2019impay\u00e9 ou au cours de laquelle le bailleur aurait d\u00fb en avoir connaissance.<\/p>\n\n\n\n En Allemagne, c\u2019est en principe toujours le bailleur qui doit payer les charges locatives, sauf stipulation contraire expresse du contrat \u2013 ce qui est souvent le cas. Les charges peuvent \u00eatre r\u00e9parties librement.<\/p>\n\n\n\n En g\u00e9n\u00e9ral, le bailleur demande chaque mois une provision forfaitaire sur charges et r\u00e9gularise la situation \u00e0 la fin de l\u2019ann\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Dans le contrat de bail, il est conseill\u00e9 de d\u00e9tailler les charges locatives mises \u00e0 la charge du preneur, avec les cl\u00e9s de r\u00e9partition correspondantes (tanti\u00e8mes, utilisation, surface, etc.).<\/p>\n\n\n\n Le preneur et le bailleur peuvent convenir d\u2019un changement de loyer \u00e0 tout moment par consentement mutuel. Le bail peut aussi contenir une clause d\u2019indexation des prix. <\/p>\n\n\n\n Si les locaux lou\u00e9s pr\u00e9sentent des vices, le preneur peut, sous certaines conditions, pr\u00e9tendre \u00e0 une r\u00e9duction du loyer. La jurisprudence allemande en la mati\u00e8re est tr\u00e8s variable et peut \u00eatre tr\u00e8s diff\u00e9rente en fonction de la circonscription judiciaire.<\/p>\n\n\n\n Toutefois, la jurisprudence est claire sur le fait que le preneur \u00e0 bail commercial n\u2019est pas en droit de d\u00e9cider unilat\u00e9ralement d\u2019une r\u00e9duction du loyer en cas de difficult\u00e9s financi\u00e8res. Le risque \u00e9conomique li\u00e9 \u00e0 l\u2019activit\u00e9 exerc\u00e9e dans les locaux lui incombe pleinement. Cette r\u00e8gle a mis de nombreux locataires commerciaux en difficult\u00e9 dans le cadre de la crise du coronavirus. Reste \u00e0 voir si cette situation particuli\u00e8re fera \u00e9voluer la jurisprudence de la Cour f\u00e9d\u00e9rale de justice en la mati\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n Le preneur ne peut sous-louer les locaux commerciaux que s\u2019il dispose du consentement expr\u00e8s du bailleur. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, cette question est r\u00e9gl\u00e9e en d\u00e9tail dans le bail.<\/p>\n\n\n\n Le droit allemand pr\u00e9voit que les r\u00e9parations esth\u00e9tiques aussi bien que les mesures de r\u00e9paration et d\u2019entretien sont \u00e0 la charge du bailleur. Souvent, ceux-ci essaient cependant de pr\u00e9voir une clause en vue de mettre cette obligation \u00e0 la charge du preneur. Pour les locaux commerciaux, la jurisprudence allemande tol\u00e8re une plus grande libert\u00e9 quant au fait de mettre certains types de r\u00e9parations \u00e0 la charge du preneur que dans le cadre d\u2019un bail d\u2019habitation.<\/p>\n\n\n\n Mais m\u00eame dans le cadre des baux commerciaux, selon une jurisprudence tr\u00e8s \u00e9tendue des tribunaux allemands, cela n\u2019est possible que dans certaines limites. En tout \u00e9tat de cause, le transfert de l\u2019obligation d\u2019entretien et de r\u00e9paration de la chose lou\u00e9e ne peut s\u2019accompagner d\u2019un transfert complet du danger inh\u00e9rent \u00e0 celle-ci et ne doit en aucun cas conduire \u00e0 un risque financier impr\u00e9visible et incalculable pour le preneur.<\/p>\n\n\n\n Une clause en vertu de laquelle \u00ab la r\u00e9paration et l\u2019entretien courants des espaces int\u00e9rieurs \u00bb est \u00e0 la charge du preneur est par exemple consid\u00e9r\u00e9e comme admissible par les tribunaux allemands si la clause ne concerne que l\u2019entretien r\u00e9sultant de l\u2019utilisation des locaux. Le preneur \u00e0 bail commercial ne peut donc pas \u00eatre tenu responsable des d\u00e9g\u00e2ts et de l\u2019usure pr\u00e9sents lors de la conclusion du contrat.<\/p>\n\n\n\n Aussi, les clauses contractuelles pr\u00e9voyant par exemple que le locataire devra effectuer des r\u00e9parations esth\u00e9tiques \u00e0 intervalles r\u00e9guliers, sont consid\u00e9r\u00e9es comme probl\u00e9matiques au regard de la jurisprudence de la Cour f\u00e9d\u00e9rale de justice.<\/p>\n\n\n\n Dans certaines conditions, le bailleur peut, m\u00eame sans clause \u00e0 ce sujet, \u00eatre tenu d\u2019\u00e9viter une telle situation de concurrence. Cependant, si le preneur tient vraiment \u00e0 se prot\u00e9ger contre la concurrence, il est conseill\u00e9 de pr\u00e9voir une clause \u00e0 ce sujet dans le bail.<\/p>\n\n\n\n Notre \u00e9quipe reste \u00e0 votre disposition pour toute question compl\u00e9mentaire \u00e0 ce sujet.<\/p>\n\n\n\n welcome@rechtsanwalt.fr<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\nQuelles informations devrait contenir un bail commercial ?<\/h2>\n\n\n\n
\n
Quelles sont les r\u00e8gles applicables concernant le montant du loyer d\u2019un bail commercial ?<\/h2>\n\n\n\n
Quand le loyer d\u2019un bail commercial doit-il \u00eatre pay\u00e9 en Allemagne ?<\/h2>\n\n\n\n
\u00c0 combien peut s\u2019\u00e9lever la caution d\u2019un bail commercial en Allemagne ?<\/h2>\n\n\n\n
Quel est le d\u00e9lai de prescription d\u2019une dette locative en Allemagne ? <\/h2>\n\n\n\n
Qui doit payer les charges locatives en Allemagne ?<\/h2>\n\n\n\n
Le preneur peut-il exiger une modification du loyer pendant la dur\u00e9e d\u2019un bail commercial en Allemagne ? <\/h2>\n\n\n\n
Le locataire commercial peut-il sous-louer ses locaux en Allemagne ?<\/h2>\n\n\n\n
A qui revient la charge de l\u2019entretien des locaux pendant la dur\u00e9e d\u2019un bail commercial en Allemagne ?<\/h2>\n\n\n\n
Un preneur \u00e0 bail commercial en Allemagne peut-il emp\u00eacher que des concurrents louent des locaux dans le m\u00eame b\u00e2timent ?<\/h2>\n\n\n\n