{"id":12801,"date":"2020-12-16T12:18:03","date_gmt":"2020-12-16T11:18:03","guid":{"rendered":"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/?p=12801"},"modified":"2022-03-07T18:07:05","modified_gmt":"2022-03-07T17:07:05","slug":"entreprises-en-allemagne-nouveaux-allegements-pour-les-locataires-de-locaux-commerciaux-en-raison-de-la-crise-sanitaire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/fr\/entreprises-en-allemagne-nouveaux-allegements-pour-les-locataires-de-locaux-commerciaux-en-raison-de-la-crise-sanitaire\/","title":{"rendered":"Entreprises en Allemagne : nouveaux all\u00e8gements pour les locataires de locaux commerciaux en raison de la crise sanitaire"},"content":{"rendered":"
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J\u00f6rg Luft<\/a><\/div>\n
Rechtsanwalt<\/div>\n
luft@rechtsanwalt.fr<\/a><\/div>\n
+49 (0) 7221 30 23 70<\/a><\/div>\n<\/div>\n
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Ulrich Martin DEA \/ DESE<\/sup><\/a><\/div>\n
Rechtsanwalt<\/div>\n
martin@rechtsanwalt.fr<\/a><\/div>\n
+33 (0) 3 88 45 65 45<\/a><\/div>\n<\/div>\n
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Dans le cadre de la crise sanitaire actuelle, la jurisprudence des tribunaux allemands en mati\u00e8re de baux commerciaux a \u00e9t\u00e9 jusqu'\u00e0 pr\u00e9sent tr\u00e8s favorable aux bailleurs. Le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral allemand et les 16 \u00c9tats f\u00e9d\u00e9raux veulent maintenant r\u00e9agir \u00e0 cette situation. Lors d'une conf\u00e9rence t\u00e9l\u00e9phonique qui s\u2019est tenue le 13 d\u00e9cembre 2020, le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral et les ministres-pr\u00e9sidents des 16 L\u00e4nder allemands sont parvenus \u00e0 une d\u00e9cision provisoire qui soutient les locataires commerciaux aux d\u00e9pens des bailleurs. Il ne s'agit pas d'une modification de loi, aucune nouvelle loi n'ayant \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Le l\u00e9gislateur vise manifestement une \u00ab disparition du fondement du contrat \u00bb l\u00e9galement reconnue ou pr\u00e9sum\u00e9e. Les locataires doivent pouvoir exiger du bailleur une adaptation du loyer aux circonstances de la pand\u00e9mie COVID 19 pour cause de \u00ab perturbation du fondement du contrat \u00bb, conform\u00e9ment \u00e0 l'article 313 du Code civil allemand (BGB).<\/p>\n\n\n\n

La d\u00e9cision du gouvernement f\u00e9d\u00e9ral et des L\u00e4nder du 13 d\u00e9cembre 2020 confirme dans un premier temps la jurisprudence qui rejette un droit g\u00e9n\u00e9ral \u00e0 une r\u00e9duction de loyer en vertu des dispositions du code civil allemand (BGB) r\u00e9gissant les contrats de bail. <\/p>\n\n\n\n

Dans le m\u00eame temps, il faut cependant pr\u00e9sumer une perturbation du fondement du contrat. Une telle pr\u00e9somption l\u00e9gale renforce les droits du locataire, qui peut alors demander un ajustement du loyer dans des conditions plus faciles, en faisant valoir une perturbation du fondement du contrat en application du \u00a7 313 BGB. Cette pr\u00e9somption reporte la charge de la preuve du locataire vers le bailleur qui doit d\u00e9sormais prouver que les probl\u00e8mes de loyer ne trouvent pas leur origine dans les mesures prises dans le cadre de la pand\u00e9mie de coronavirus. Cependant, le gouvernement a laiss\u00e9 ouverte la question de savoir si cette fiction se r\u00e9f\u00e8re uniquement au confinement entrant en vigueur le 16 d\u00e9cembre 2020 en Allemagne ou \u00e9galement aux mesures pr\u00e9c\u00e9dentes. En tout \u00e9tat de cause, il semble certain que cela s\u2019applique aux cas enregistr\u00e9s \u00e0 partir du 16 d\u00e9cembre 2020.<\/p>\n\n\n\n

On ne sait pas encore quelles cons\u00e9quences juridiques concr\u00e8tes en d\u00e9couleront. La question de savoir si et dans quelle mesure les locataires pourront demander une adaptation du bail sous la forme d'une r\u00e9vision du loyer ou d'un report d\u00e9pendra toujours des circonstances de l\u2019esp\u00e8ce qui seront \u00e9tudi\u00e9es au cas par cas. D'un point de vue juridique, les facteurs suivants restent d\u00e9terminants :<\/p>\n\n\n\n