{"id":14055,"date":"2021-03-16T12:00:47","date_gmt":"2021-03-16T11:00:47","guid":{"rendered":"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/?p=14055"},"modified":"2023-11-20T15:13:29","modified_gmt":"2023-11-20T14:13:29","slug":"baux-commerciaux-en-temps-de-pandemie-de-covid-19-reajustement-du-loyer-pour-un-magasin-ferme-pendant-le-confinement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/fr\/baux-commerciaux-en-temps-de-pandemie-de-covid-19-reajustement-du-loyer-pour-un-magasin-ferme-pendant-le-confinement\/","title":{"rendered":"Baux commerciaux en temps de pand\u00e9mie de Covid-19 : r\u00e9ajustement du loyer pour un magasin ferm\u00e9 pendant le confinement"},"content":{"rendered":"
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Ulrich Martin DEA \/ DESE<\/sup><\/a><\/div>\n
Rechtsanwalt<\/div>\n
martin@rechtsanwalt.fr<\/a><\/div>\n
+33 (0) 3 88 45 65 45<\/a><\/div>\n<\/div>\n
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J\u00f6rg Luft<\/a><\/div>\n
Rechtsanwalt<\/div>\n
luft@rechtsanwalt.fr<\/a><\/div>\n
+49 (0) 7221 30 23 70<\/a><\/div>\n<\/div>\n
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Jusqu'\u00e0 pr\u00e9sent, les tribunaux allemands avaient tendance \u00e0 statuer en faveur des bailleurs de locaux commerciaux<\/a> lorsque les locataires commerciaux leur avaient r\u00e9clam\u00e9 des r\u00e9ductions de loyer en raison de la fermeture administrative de leurs magasins. Une modification du droit civil allemand, entr\u00e9e en vigueur le 31\/12\/2020<\/a> et qui devait b\u00e9n\u00e9ficier aux locataires de locaux commerciaux pendant les fermetures administratives de leurs magasins, n'avait jusqu\u2019ici pas beaucoup chang\u00e9 \u00e0 cette situation.<\/p>\n\n\n\n

Le tribunal r\u00e9gional sup\u00e9rieur de Dresde a toutefois rendu une d\u00e9cision\ninnovante dans une affaire datant du printemps 2020 (OLG Dresden, communiqu\u00e9 de\npresse du 24 f\u00e9vrier 2021, arr\u00eat n\u00b0 5 U 1782\/20). Dans un arr\u00eat du 24 f\u00e9vrier\n2021, le tribunal r\u00e9gional sup\u00e9rieur de Dresde a en effet jug\u00e9 que pour un\nlocal commercial touch\u00e9 par une fermeture administrative prononc\u00e9e en raison\ndes mesures de protection sanitaires, un loyer ajust\u00e9 et r\u00e9duit de 50% devait\n\u00eatre pay\u00e9 par le locataire.<\/p>\n\n\n\n

Une soci\u00e9t\u00e9 exploitant un magasin de textile au d\u00e9tail n'avait pas pay\u00e9\nde loyer pour le mois d'avril 2020 en invoquant le fait qu'elle ne pouvait pas\nouvrir son magasin pendant la p\u00e9riode du 19 mars 2020 au 19 avril 2020 inclus\nen raison de la fermeture administrative des magasins. La soci\u00e9t\u00e9 locataire\nconsid\u00e9rait que le loyer pour la p\u00e9riode de fermeture devait \u00eatre r\u00e9duit \u00e0\n\u00ab z\u00e9ro \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

En premi\u00e8re instance, le tribunal de grande instance de Chemnitz avait\ndonn\u00e9 raison au bailleur et ordonn\u00e9 \u00e0 l'entreprise textile locataire de payer\nl'int\u00e9gralit\u00e9 du loyer. <\/p>\n\n\n\n

L\u2019appel interjet\u00e9 par l'entreprise locataire contre cette d\u00e9cision a rencontr\u00e9\nun succ\u00e8s partiel devant le tribunal r\u00e9gional sup\u00e9rieur de Dresde. Selon\nl'arr\u00eat, la survenance de la pand\u00e9mie Covid-19 et la fermeture administrative\nordonn\u00e9e par les d\u00e9cisions de port\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des 18 et 20 mars 2020, feraient\npr\u00e9sumer le fait que le contrat de bail soit touch\u00e9 par une impr\u00e9vision (\u00ab St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage<\/em> \u00bb) au sens de l'article 313, alin\u00e9a 1,\ndu code civil allemand (B\u00fcrgerliches Gesetzbuch - BGB). Cela d\u00e9clencherait une\nadaptation du contrat de bail en r\u00e9duisant de moiti\u00e9 le loyer net pour la dur\u00e9e\nde la fermeture administrative. Une r\u00e9duction de 50 % du loyer net serait\njustifi\u00e9e par le fait qu\u2019aucune des parties n'ait provoqu\u00e9 ou pr\u00e9vu la\nsurvenance de la situation d\u2019impr\u00e9vision. Il conviendrait donc, dans le cas\nd\u2019esp\u00e8ce, de r\u00e9partir \u00e9quitablement entre les deux parties la charge r\u00e9sultant\nde l'impr\u00e9vision. La d\u00e9cision est encore susceptible d'un pourvoi en cassation.<\/p>\n\n\n\n

Si l'arr\u00eat du tribunal r\u00e9gional sup\u00e9rieur de Dresde devait \u00e9galement \u00eatre\nconfirm\u00e9 par la Cour f\u00e9d\u00e9rale de justice (Bundesgerichtshof), les chances des\nexploitants de magasins de faire valoir une r\u00e9duction de loyer aupr\u00e8s de leur bailleur\nen raison des fermetures administratives seront consid\u00e9rablement plus \u00e9lev\u00e9es. Les\nlocataires de locaux commerciaux concern\u00e9s peuvent d\u00e8s \u00e0 pr\u00e9sent invoquer cet\narr\u00eat du tribunal r\u00e9gional sup\u00e9rieur de Dresde dans le cadre de n\u00e9gociations\navec leurs bailleurs.<\/p>\n\n\n\n

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Notre \u00e9quipe reste \u00e0 votre disposition pour toute question \u00e0 ce sujet. <\/p>\n\n\n\n

welcome@rechtsanwalt.fr<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

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