{"id":17368,"date":"2021-05-19T13:18:24","date_gmt":"2021-05-19T11:18:24","guid":{"rendered":"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/?p=17368"},"modified":"2023-11-20T15:18:00","modified_gmt":"2023-11-20T14:18:00","slug":"baux-commerciaux-en-temps-de-pandemie-de-covid-19-la-jurisprudence-des-cours-dappel-allemandes-diverge","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/fr\/baux-commerciaux-en-temps-de-pandemie-de-covid-19-la-jurisprudence-des-cours-dappel-allemandes-diverge\/","title":{"rendered":"Baux commerciaux en temps de pand\u00e9mie de Covid-19 : la jurisprudence des Cours d\u2019appel allemandes diverge"},"content":{"rendered":"<div class=\"boimg-circle-rechtsgebiete-team-kontakt boimg-left-space\">\n<div class=\"boimg-circle_img1\"><a href=\"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/fr\/equipe\/joerg-luft\/\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/04\/joerg_luft_webportrait_epp.jpg\"><\/a><\/div>\n<div class=\"botext-circle\"><a href=\"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/fr\/equipe\/joerg-luft\/\">J\u00f6rg Luft<\/a><\/div>\n<div class=\"botext-circle-sub\">Rechtsanwalt<\/div>\n<div class=\"botext-circle-sub\"><a onclick=\"return gtag_report_conversion('mailto:luft@rechtsanwalt.fr');\" href=\"mailto:luft@rechtsanwalt.fr\">luft@rechtsanwalt.fr<\/a><\/div>\n<div class=\"botext-circle-sub-tel\"><a href=\"tel:00497221302370\">+49 (0) 7221 30 23 70<\/a><\/div>\n<\/div>\n<div class=\"boimg-circle-rechtsgebiete-team-kontakt\">\n<div class=\"boimg-circle_img1\"><a href=\"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/fr\/equipe\/ulrich-martin\/\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/04\/ulrich_martin_webportrait_epp.jpg\"><\/a><\/div>\n<div class=\"botext-circle\"><a href=\"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/fr\/equipe\/ulrich-martin\/\">Ulrich Martin <sup>DEA \/ DESE<\/sup><\/a><\/div>\n<div class=\"botext-circle-sub\">Rechtsanwalt<\/div>\n<div class=\"botext-circle-sub\"><a onclick=\"return gtag_report_conversion('mailto:martin@rechtsanwalt.fr');\" href=\"mailto:martin@rechtsanwalt.fr\">martin@rechtsanwalt.fr<\/a><\/div>\n<div class=\"botext-circle-sub-tel\"><a href=\"tel:0033388456545\">+33 (0) 3 88 45 65 45<\/a><\/div>\n<\/div>\n<div style=\"height:40px\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Le tribunal r\u00e9gional sup\u00e9rieur (OLG) de Dresde a r\u00e9cemment statu\u00e9 en faveur d\u2019un locataire \u00e0 bail commercial en jugeant que ce dernier pouvait r\u00e9duire son loyer de 50&nbsp;% s'il avait d\u00fb fermer son magasin sur ordre des autorit\u00e9s en raison de la crise sanitaire. <a href=\"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/fr\/baux-commerciaux-en-temps-de-pandemie-de-covid-19-reajustement-du-loyer-pour-un-magasin-ferme-pendant-le-confinement\/\">Cf. notre article du 16 mars 2021<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>En revanche, d'autres tribunaux r\u00e9gionaux sup\u00e9rieurs allemands ont consid\u00e9r\u00e9 que les locataires \u00e0 baux commerciaux \u00e9taient g\u00e9n\u00e9ralement tenus de payer l'int\u00e9gralit\u00e9 du loyer pendant la p\u00e9riode de fermeture administrative et ne pouvaient exiger une r\u00e9vision du loyer que dans des cas exceptionnels dans lesquels leur existence se trouverait menac\u00e9e (par exemple, OLG Karlsruhe, 24.02.2021 \u2013 7 U 109\/20 - BB 2021, 718 et OLG Munich, 17.02.2021 - 32 U 6358\/20 - NJW 2021, 948). Ces deux arr\u00eats ont d\u00e9j\u00e0 tenu compte <a href=\"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/fr\/entreprises-en-allemagne-nouvelle-aide-aux-locataires-commerciaux-decidee-par-le-parlement-allemand-bundestag-en-raison-de-la-crise-du-coronavirus\/\">de la nouvelle disposition l\u00e9gale entr\u00e9e en vigueur le 31.12.2020 et instituant le fait que la pand\u00e9mie constitue une \u00ab&nbsp;perturbation du fondement du contrat&nbsp;\u00bb (St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage)<\/a>. Lors de l\u2019entr\u00e9e en vigueur de cette nouvelle r\u00e9glementation, de nombreux juristes s'attendaient \u00e0 ce qu'il soit d\u00e9sormais plus facile pour les locataires de locaux commerciaux touch\u00e9s par une fermeture administrative d'obtenir une r\u00e9duction de loyer.<\/p>\n\n\n\n<p>Or, au regard des arr\u00eats pr\u00e9cit\u00e9s, il n\u2019appara\u00eet d\u00e9raisonnable de demander \u00e0 un locataire \u00e0 bail commercial de supporter les obligations d\u00e9coulant du contrat que <em>\"si la mise en jeu de la responsabilit\u00e9 du locataire entra\u00eene la destruction de son existence, ou du moins une atteinte grave \u00e0 son avancement \u00e9conomique, et si l'application du contrat initial conduit \u00e0 un r\u00e9sultat inacceptable qui ne serait plus compatible avec la loi et le droit<\/em>\". La question de savoir si le maintien du contrat conduit \u00e0 un r\u00e9sultat inacceptable qui n'est tout simplement plus compatible avec la loi et le droit, ne d\u00e9pend donc pas uniquement d'une \u00e9ventuelle perte de chiffre d'affaires du locataire pendant le confinement, mais il convient plut\u00f4t de consid\u00e9rer la situation dans son ensemble.<\/p>\n\n\n\n<p>A cet effet, les tribunaux r\u00e9gionaux sup\u00e9rieurs susmentionn\u00e9s ont retenu les crit\u00e8res suivants pour \u00e9valuer le seuil de raisonnabilit\u00e9&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Pertes de chiffre d'affaires du magasin pendant le confinement<\/li><li>Pertes de chiffre d'affaires subies par l'ensemble du groupe pendant le confinement<\/li><li>Exploitation de toutes les mesures possibles afin d\u2019augmenter les ventes (par exemple&nbsp;: au moyen de campagnes de bons ou de rabais, service de livraison, service d'enl\u00e8vement)<\/li><li>D\u00e9veloppement d'alternatives de revenus en changeant le mod\u00e8le d'affaires (par exemple&nbsp;: mise en place de la vente en ligne au lieu de la vente au d\u00e9tail stationnaire)<\/li><li>Compensation des pertes de chiffre d'affaires par des aides d'\u00c9tat (par exemple&nbsp;: allocation de ch\u00f4mage partiel ou allocation de transition)<\/li><li>R\u00e9duction des charges pendant le confinement (par exemple&nbsp;: mise au ch\u00f4mage partiel des salair\u00e9s, r\u00e9duction des co\u00fbts de maintenance)<\/li><li>R\u00e9duction des charges apr\u00e8s le confinement (par exemple&nbsp;: achat de moins de nouvelles marchandises car les marchandises non vendues pendant le confinement sont encore disponibles dans l'entrep\u00f4t et peuvent \u00eatre vendues)<\/li><li>Augmentation des ventes apr\u00e8s le confinement (notamment gr\u00e2ce \u00e0 des effets de rattrapage)<\/li><li>Possibilit\u00e9 de constituer des r\u00e9serves avant le confinement (notamment en fonction du chiffre d'affaires et du b\u00e9n\u00e9fice des ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes)<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>C\u2019est d\u00e9sormais \u00e0 la Cour f\u00e9d\u00e9rale de justice allemande (BGH) que revient le dernier mot. Le tribunal r\u00e9gional sup\u00e9rieur de Karlsruhe ainsi que le tribunal r\u00e9gional sup\u00e9rieur de Dresde ont tous deux admis un pourvoi en cassation. Il convient toutefois de relever que, dans sa jurisprudence sur les questions relatives \u00e0 la p\u00e9riode pr\u00e9c\u00e9dant la crise sanitaire, le BGH a toujours statu\u00e9 de mani\u00e8re tr\u00e8s favorable aux bailleurs. La Cour f\u00e9d\u00e9rale de justice (BGH) a, par exemple, jusqu'\u00e0 pr\u00e9sent jug\u00e9 que le locataire d'un bail commercial supportait g\u00e9n\u00e9ralement le risque de l'utilisation du bien lou\u00e9 conform\u00e9ment aux dispositions l\u00e9gales et qu\u2019il supportait le risque que ses attentes en mati\u00e8re de b\u00e9n\u00e9fices ne soient pas satisfaites en raison de mesures l\u00e9gislatives ou r\u00e8glementaires ult\u00e9rieures susceptibles d'entraver ses op\u00e9rations commerciales. Il reste \u00e0 voir comment le BGH se prononcera finalement dans les deux affaires jug\u00e9es par le tribunal r\u00e9gional sup\u00e9rieur de Dresde et le tribunal r\u00e9gional sup\u00e9rieur de Karlsruhe, et quand la premi\u00e8re d\u00e9cision sera prise sur les r\u00e9ductions de loyer dues aux fermetures administratives de magasins en raison de la crise sanitaire.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:10px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p>Notre \u00e9quipe reste \u00e0 votre disposition pour toute question \u00e0 ce sujet. <\/p>\n\n\n\n<p><strong><a href=\"mailto:welcome@rechtsanwalt.fr\">welcome@rechtsanwalt.fr<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:20px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<iframe src=\"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/2021-05-19_baux_commerciaux_en_temps_de_pandemie_de_covid-19-la-jurisprudence_des_cours_dappel_allemandes_diverge_um-jl.pdf\" id=\"printFrame\" width=\"0\" height=\"0\" frameborder=\"0\"><\/iframe>\n<a href=\"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/2021-05-19_baux_commerciaux_en_temps_de_pandemie_de_covid-19-la-jurisprudence_des_cours_dappel_allemandes_diverge_um-jl.pdf\" target=\"_blank\" class=\"print-link\" rel=\"noopener noreferrer\">Ouvrir PDF<\/a>\n<a class=\"print-link\" onclick=\"print()\">Imprimer<\/a>\n\n\n\n<div style=\"height:100px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le tribunal r\u00e9gional sup\u00e9rieur (OLG) de Dresde a r\u00e9cemment statu\u00e9 en faveur d\u2019un locataire \u00e0 bail commercial en jugeant que ce dernier pouvait r\u00e9duire son loyer de 50&nbsp;% s'il avait d\u00fb fermer son magasin sur ordre des autorit\u00e9s en raison de la crise sanitaire. 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