{"id":22577,"date":"2022-02-09T10:23:39","date_gmt":"2022-02-09T09:23:39","guid":{"rendered":"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/?p=22577"},"modified":"2023-11-20T15:35:20","modified_gmt":"2023-11-20T14:35:20","slug":"covid-19-en-allemagne-premiere-decision-sur-les-reductions-de-loyer-par-la-cour-federale-de-justice-allemande","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rechtsanwalt.fr\/fr\/covid-19-en-allemagne-premiere-decision-sur-les-reductions-de-loyer-par-la-cour-federale-de-justice-allemande\/","title":{"rendered":"Baux commerciaux en temps de pand\u00e9mie de Covid-19 en Allemagne : premi\u00e8re d\u00e9cision sur les r\u00e9ductions de loyer par la Cour f\u00e9d\u00e9rale de justice allemande"},"content":{"rendered":"
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Anja Hergesell<\/a><\/div>\n
Juriste<\/div>\n
hergesell@rechtsanwalt.fr<\/a><\/div>\n
+49 (0) 7221 30 23 70<\/a><\/div>\n<\/div>\n
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Ulrich Martin DEA \/ DESE<\/sup><\/a><\/div>\n
Rechtsanwalt<\/div>\n
martin@rechtsanwalt.fr<\/a><\/div>\n
+33 (0) 3 88 45 65 45<\/a><\/div>\n<\/div>\n
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La Cour f\u00e9d\u00e9rale de justice allemande de Karlsruhe (Bundesgerichtshof <\/em>ou BGH<\/em>) a r\u00e9cemment rendu un jugement ayant trait aux baux commerciaux en p\u00e9riode de pand\u00e9mie de Covid-19<\/a><\/span>.<\/p>\n\n\n\n

Il s'agit d'un arr\u00eat du BGH <\/em>du 12 janvier 2022 (r\u00e9f\u00e9rence : XII ZR 8\/21) <\/strong>rendu en r\u00e9ponse \u00e0 un jugement du Tribunal r\u00e9gional sup\u00e9rieur de Dresde (OLG<\/em>) du 24 f\u00e9vrier 2021 sur lequel nous avions d\u00e9j\u00e0 publi\u00e9 un article sur notre site web<\/a><\/span>.<\/p>\n\n\n\n

Dans cette affaire, le Tribunal r\u00e9gional sup\u00e9rieur de Dresde a statu\u00e9 en faveur d\u2019un locataire \u00e0 bail commercial en jugeant que ce dernier pouvait r\u00e9duire son loyer de 50 % s\u2019il avait d\u00fb fermer son magasin sur ordre des autorit\u00e9s en raison de la crise sanitaire. Selon le Tribunal allemand, aucune des parties n'avait pr\u00e9vu ou provoqu\u00e9 la fermeture du magasin. Il convenait ainsi de r\u00e9partir la charge \u00e9quitablement entre les deux parties.<\/p>\n\n\n\n

Dans son jugement du 12 janvier 2022, le Bundesgerichtshof <\/em>a cass\u00e9 l\u2019arr\u00eat rendu par le Tribunal sup\u00e9rieur de Dresde et renvoie l\u2019affaire devant le m\u00eame Tribunal pour qu\u2019il statue \u00e0 nouveau selon les crit\u00e8res suivants :<\/p>\n\n\n\n

1. Reconnaissance d\u2019un droit \u00e0 des ajustements de loyer en Allemagne<\/h2>\n\n\n\n

La Cour f\u00e9d\u00e9rale de justice allemande a consid\u00e9r\u00e9 que la fermeture d\u2019un magasin impos\u00e9e par le gouvernement en raison de la pand\u00e9mie de Covid-19 ne constitue pas un d\u00e9faut de la chose lou\u00e9e mais une \u00ab perturbation du fondement du contrat \u00bb (St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage<\/em>). La Cour a \u00e0 pr\u00e9sent jug\u00e9 que les entreprises ayant d\u00fb fermer leurs magasins pour cause de confinement ont droit, dans certaines conditions, \u00e0 des ajustements de loyer.<\/p>\n\n\n\n

a. Pas de r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale mais une \u00e9valuation au cas par cas<\/h3>\n\n\n\n

Il n'existe cependant pas de r\u00e9glementation g\u00e9n\u00e9rale sur ce point. Le loyer ne peut pas par principe \u00eatre r\u00e9duit de moiti\u00e9 sur le fondement d'une r\u00e9partition \u00e9galitaire des risques \u00ab \u00e0 50\/50 \u00bb, comme cela \u00e9tait fait par Tribunal r\u00e9gional sup\u00e9rieur de Dresde. Au contraire, la r\u00e9duction de loyer doit \u00eatre calcul\u00e9e pr\u00e9cis\u00e9ment au cas par cas. Pour ce faire, toutes les circonstances de l\u2019esp\u00e8ce doivent \u00eatre prises en compte. A cette occasion, il est n\u00e9cessaire de proc\u00e9der \u00e0 une \u00e9valuation globale des int\u00e9r\u00eats en pr\u00e9sence, laquelle devra \u00eatre adapt\u00e9e au cas sp\u00e9cifique de l\u2019esp\u00e8ce. Lors de cette \u00e9valuation, il convient en premier lieu de conna\u00eetre les pr\u00e9judices que le locataire a subis du fait de la fermeture du magasin et de la dur\u00e9e de fermeture.<\/p>\n\n\n\n

b. Crit\u00e8res d\u2019\u00e9valuation<\/h3>\n\n\n\n

Lors de cette \u00e9valuation, les crit\u00e8res suivants doivent \u00eatre pris en compte :<\/p>\n\n\n\n