Corona News: Auswirkungen der zweiten Welle auf gewerbliche Mietverträge in Frankreich
In Frankreich wurde mit dem Gesetz Nr. 2020-1379 vom 14. November 2020 der gesundheitliche Notstand verlängert, und es wurden verschiedene Maßnahmen getroffen, u.a. zum Schutz der Interessen von gewerblichen Mietern vor dem Hintergrund des erneuten Lockdowns und der Schließung zahlreicher für die Öffentlichkeit zugänglicher Einrichtungen.
Artikel 14 des französischen Gesetzes vom 14. November 2020 übernimmt im Prinzip die Maßnahmen, die sich aus der französischen Verordnung Nr. 2020-316 vom 25. März 2020 in Bezug auf die Zahlung von Mieten, Wasser-, Gas- und Stromrechnungen für Geschäftsräume von Unternehmen ergeben, deren Tätigkeit von der Ausbreitung der Covid-19-Pandemie betroffen ist .
Artikel 14 dieses Gesetzes vom 14. November 2020 sieht zwei Maßnahmenpakete vor: zum einen in Bezug auf unbezahlte Mieten und Nebenkosten und zum anderen in Bezug auf Strom-, Gas- und Wasserrechnungen.
Miete und Nebenkosten
Während des Zeitraums, in dem die Tätigkeit der Gewerberaummieter beeinträchtigt ist, und bis zum Ablauf einer Frist von 2 Monaten ab dem Datum, an dem ihre Tätigkeit nicht mehr beeinträchtigt ist, sind folgende Maßnahmen gegen sie untersagt:
- Verhängung von Verzugszinsen, Vertragsstrafen oder sonstigen finanziellen Sanktionen;
- Klage, Sanktion oder Zwangsvollstreckung wegen des Verzugs oder des Ausfalls der Zahlung von Miete oder Nebenkosten für Geschäftsräume, deren Tätigkeit betroffen ist.
Folglich können Zinsen oder Geldstrafen erst nach Ablauf der 2-Monats-Frist nach dem Ende der Beeinträchtigung der Tätigkeit des betreffenden gewerblichen Mieters berechnet werden.
Vom Vermieter gegen den Mieter in Frankreich eingeleitete Zwangsvollstreckungsmaßnahmen wegen Nichtzahlung von Miete oder Nebenkosten für den betreffenden Zeitraum werden ebenfalls bis zum Ablauf dieser Frist ausgesetzt.
Ebenso darf der Vermieter keine dinglichen und persönlichen Sicherheiten verwerten, um die Zahlung von Miete und Mietnebenkosten für den betreffenden Zeitraum zu erwirken.
Schließlich bestimmt der letzte Absatz von Artikel 14 II dieses Gesetzes, dass anderslautende Vertragsklauseln als ungeschrieben gelten, was diesen Maßnahmen den Charakter einer zwingenden Rechtsvorschrift verleiht.
In Artikel 14 III des Gesetzes wird jedoch präzisiert, dass diese Maßnahmen die Vornahme der gesetzlichen Forderungsaufrechnung gemäß Artikel 1347 des französischen Zivilgesetzbuchs nicht behindern.
Strom-, Gas- und Wasserrechnungen
Ebenso ist es den Wasser-, Gas- und Stromversorgern in Frankreich von dem Tag an, an dem die Tätigkeit des Mieters von behördlichen Einschränkungen betroffen ist, bis zum Ablauf einer Frist von zwei Monaten ab dem Datum, an dem die Tätigkeit nicht mehr beeinträchtigt ist, untersagt, gegen Mieter folgende Schritte wegen Nichtbezahlung ihrer Rechnungen einzuleiten:
- Aussetzung des Vertrags,
- Unterbrechung der Versorgung oder
- Reduzierung der Leistung.
Die französischen Gas-, Wasser- und Stromversorger sind verpflichtet, den Mietern, die in den Anwendungsbereich dieser Maßnahmen fallen, auf deren Anfrage hin eine Verlängerung der Zahlungsfristen für diejenigen Rechnungen zu gewähren, die zwischen dem 17. Oktober 2020 und dem Ablauf eines Zeitraums von 2 Monaten nach dem Datum, an dem die Tätigkeit des Mieters nicht mehr beeinträchtigt ist, fällig sind.
Diese Verlängerung der Zahlungsfristen begründet keinen Anspruch auf eine Verzugsentschädigung. Schließlich erfolgt die Zahlung der so gestundeten Raten durch gleichmäßige Verteilung auf künftige Raten über einen Zeitraum von mindestens sechs Monaten.
Anwendungsbereich dieser Maßnahmen
Diese Maßnahmen gelten sowohl für natürliche als auch für juristische Personen des Privatrechts, die eine wirtschaftliche Tätigkeit ausüben, welche von einer behördlichen Maßnahme betroffen ist, die gemäß Artikel 1 I- 2° und 3° des französischen Gesetzes Nr. 2020-856 vom 9. Juli 2020 zur Organisation der Beendigung des gesundheitlichen Notstands oder gemäß Artikel L. 3131-15-I 5° des französischen Gesundheitsgesetzbuchs getroffen wurden.
Es handelt sich also um Maßnahmen, die den Publikumsverkehr in den für die Öffentlichkeit zugänglichen Einrichtungen begrenzen, sowie um Einschränkungen der Versammlungsfreiheit.
Laut dem französischen Gesetz vom 14. November 2020 sollen die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme dieser Maßnahmen per Verordnung festgelegt werden. Die Verordnung wird die Schwellenwerte für die Anzahl der Beschäftigten und den Umsatz der betroffenen Personen sowie den Schwellenwert für den Umsatzverlust, der auf die restriktive Maßnahme zurückzuführen ist, festsetzen. Es besteht daher eine gewisse Unsicherheit bezüglich der Auslegung dieses Textes, was seine Anwendbarkeit auf die verschiedenen möglichen Situationen anbelangt.
In Bezug auf die zeitliche Anwendung sieht Artikel 14 Punkt VII des französischen Gesetzes vom 14. November 2020 vor, dass diese Maßnahmen rückwirkend ab dem 17. Oktober 2020 gelten.
Als eine weitere Maßnahme zum Schutz gewerblicher Mieter kündigte die französische Regierung an, dass das französische Jahressteuergesetz 2021 die Möglichkeit einer Steuergutschrift für Vermieter von Gewerberäumen vorsehen wird, die ihren Mietern, welche auf behördliche Anordnung schließen mussten oder von den Einschränkungen im Zusammenhang mit der Coronavirus-Krise besonders betroffen sind, einen Teil der geschuldeten Mieten erlassen haben.
Für weitere Informationen stehen Ihnen unsere deutsch-französischen Rechtsanwälte selbstverständlich gerne zur Verfügung.
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