Aktuelle Rechtsprechung zur Immobilienbesteuerung in Frankreich: Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten bei Veräußerungsgewinnen

Das französische Verwaltungsberufungsgericht (Cour administrative d’appel) in Nancy hat am 20. März 2025 eine bedeutende Entscheidung (Az. 22NC03105) zur steuerlichen Behandlung von Renovierungsarbeiten im Rahmen der Berechnung von Veräußerungsgewinnen (Plus-Values immobilières) getroffen.

Renovierungskosten und ihre steuerliche Abzugsfähigkeit beim Verkauf einer Immobilie in Frankreich

Gemäß dem französischen Steuerrecht (Artikel 150 VB Code général des Impôts) können bestimmte Arbeiten am veräußerten Objekt bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns (plus-value) vom steuerpflichtigen Betrag abgezogen werden, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

In dem hier entschiedenen Fall stellte sich die Frage, welche Nachweise der Steuerpflichtige erbringen muss, um den Abzug der Renovierungskosten steuerlich geltend machen zu können.

Gerichtsurteil: Welche Nachweise sind zur Abzugsfähigkeit erforderlich?

Das Verwaltungsberufungsgericht entschied: die bloße Vorlage von Handwerkerrechnungen reicht nicht aus:
der Steuerpflichtige muss eindeutig nachweisen, dass er die Arbeiten selbst bezahlt und somit die wirtschaftliche Belastung getragen hat.

Im Fall, der dem Verwaltungsberufungsgericht in Nancy (Cour administrative d’appel de Nancy) zur Entscheidung vorgelegt wurde, hatte der Steuerpflichtige verschiedene Unterlagen eingereicht, um die Abzugsfähigkeit von Renovierungskosten im Rahmen eines Immobilienverkaufs geltend zu machen.

Unter anderem wurden Rechnungen der beauftragten Handwerksunternehmen, eine Fotodokumentation der durchgeführten Arbeiten sowie technische Gutachten vorgelegt, die die baulichen Veränderungen belegten.

Allerdings fehlten in der Dokumentation jegliche Zahlungsnachweise, wie etwa Überweisungsbelege, Schecks oder Kontoauszüge.

Die französische Steuerverwaltung (administration fiscale) verweigerte daher die Anerkennung der geltend gemachten Aufwendungen und setzte einen Steuerzuschlag (redressement fiscal) fest.

Diese Entscheidung wurde durch das Verwaltungsberufungsgericht in Nancy bestätigt, das betonte, dass allein die Vorlage von Rechnungen nicht genügt – vielmehr muss nachgewiesen werden, dass der Steuerpflichtige die Kosten tatsächlich selbst getragen hat.

Fazit

Diese Entscheidung zeigt deutlich, wie streng die französische Steuerverwaltung die Abzugsfähigkeit von Modernisierungs- und Renovierungskosten (travaux de rénovation) im Rahmen der Immobilienbesteuerung auslegt.

Steuerpflichtige sollten daher ein besonderes Augenmerk auf eine vollständige und nachvollziehbare Dokumentation, insbesondere in Bezug auf die Zahlungsnachweise, legen, um spätere Streitigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden.

Dieser Grundsatz gilt nicht nur für in Frankreich ansässige Steuerpflichtige, sondern ist auch für Verkäufer mit Wohnsitz in Deutschland, der Schweiz oder Österreich von Bedeutung.

Bei einem Immobilienverkauf in Frankreich durch einen ausländischen Steuerpflichtigen gelten nämlich die gleichen Regeln hinsichtlich der Berechnung der Veräußerungsgewinne (plus-values immobilières) sowie der Beweisanforderungen.

Wenn Sie den Verkauf einer Immobilie in Frankreich in Erwägung ziehen, empfiehlt es sich, die steuerlichen Rahmenbedingungen frühzeitig zu klären – insbesondere im Hinblick auf die Abzugsfähigkeit von Renovierungs- und Modernisierungskosten.

So lassen sich unangenehme Überraschungen wie Nachzahlungen oder steuerliche Auseinandersetzungen mit der französischen Finanzverwaltung vermeiden.

Sie planen den Verkauf einer Immobilie in Frankreich oder haben Fragen zur Besteuerung von Veräußerungsgewinnen?

Dann stehen wir Ihnen gerne für eine individuelle Beratung zur Verfügung – kontaktieren Sie uns jederzeit: welcome@rechtsanwalt.fr

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