Nachweis der Höhe der vom gewerblichen Mieter geforderten Nebenkosten
In einem Urteil vom 17. September 2020 (Nr. 19-14.168) bestätigt die Dritte Zivilkammer des französischen Kassationsgerichtshofs das in Artikel 1353 des Zivilgesetzbuches festgelegte Prinzip der Beweislast im Rahmen einer Streitigkeit zum gewerblichen Mietvertrag.
Der Artikel 1353 des französischen Zivilgesetzbuches sieht folgendes vor:
„Wer die Erfüllung einer Verpflichtung fordert, muss sie beweisen. Umgekehrt muss derjenige, der behauptet, von einer Verpflichtung befreit zu sein, die Zahlung oder die Tatsache nachweisen, die zum Erlöschen seiner Verpflichtung geführt hat.“
In dem vor dem Kassationsgericht verhandelten Fall war ein gewerblicher Mietvertrag abgeschlossen worden, bei dem wie üblich die Nebenkosten und Steuern im Zusammenhang mit dem Mietobjekt vom Mieter zu tragen waren.
Nach der Kündigung des Gewerbemietvertrags verklagte der Vermieter den Bürgen des Mieters auf Zahlung von Mietrückständen.
Zu seiner Verteidigung trug der Bürge vor, dass der Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten und Steuern nicht bestehe, und beantragte daher die Rückerstattung der Nebenkostenvorauszahlungen.
Das Berufungsgericht hatte zugunsten des Bürgen entschieden und den Vermieter verurteilt, die Vorauszahlungen zurückzuerstatten.
Der Vermieter legte daraufhin beim Kassationsgericht eine Revision ein und argumentierte, dass das Berufungsgericht mit dieser Entscheidung die Beweislast umgekehrt und gegen Artikel 1353 des französischen Zivilgesetzbuches verstoßen habe, weil es dem Bürgen, der die Rückerstattung der Nebenkostenvorauszahlungen verlange, obliege nachzuweisen, dass die vom Vermieter erhaltenen Beträge nicht gerechtfertigt gewesen seien.
In seiner Entscheidung vom 27. September 2020 wies der französische Kassationsgerichtshof den Revisionsantrag des Vermieters zurück und bestätigte, dass der Vermieter, der vom Mieter die Zahlung von Nebenkosten und Steuern im Rahmen des gewerblichen Mietvertrags fordert, seinen Anspruch durch eine genaue Darstellung des geforderten Betrags nachweisen muss.
Die Vorlage durch den Vermieter lediglich einer Tabelle über die Verteilung der Nebenkosten reiche nicht. Nachgewiesen werden müssen die genauen Beträge der Gesamtnebenkosten für das Gebäude, sowie die auf die einzelne Mieteinheit entfallenden Anteile. Dieses Urteil stellt ein starkes Argument gegen einen Vermieter dar, der vom Mieter unverhältnismäßig hohe Nebenkosten und Steuern verlangt und diese nicht ausreichend nachweist.
Für weitere Informationen stehen Ihnen unsere deutsch-französischen Steueranwälte selbstverständlich gerne zur Verfügung.
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