Sie vermieten in Frankreich eine möblierte Immobilie?
Ihre Einkünfte aus der Vermietung einer möblierten Immobilie, die Sie in Frankreich besitzen, sind einkommensteuerpflichtig und werden als „Gewinn aus Gewerbetrieb“ (sog. „bénéfices industriels et commerciaux“, „BIC“) besteuert.
LMP und LMNP-Status
Die Tätigkeit der möblierten Immobilienvermietung gilt als „professionell“ ausgeübt (sog. „loueur en meublé professionnel“, „LMP“), wenn die folgenden Bedingungen kumulativ erfüllt sind:
- Die jährlichen Einnahmen aus dieser Tätigkeit, die von sämtlichen Mitgliedern des betreffenden Steuerhaushalts erzielt werden, übersteigen 23.000 €.
- Diese Einnahmen übersteigen das sonstige Einkommen des Steuerhaushalts.
Ob eine möblierte Vermietung als „professionell“ oder „nicht professionell“ ausgeübt gilt, wird unter Zugrundelegung aller möblierten Vermietungen des betreffenden Steuerhaushalts beurteilt.
| Wenn beide Bedingungen erfüllt sind, liegt eine „professionelle Vermietung“ vor Sie unterliegen dem LMP-Status | Andernfalls gilt die möblierte Vermietung als „nicht professionell“ Sie unterliegen dem LMNP-Status (sog. „loueur en meublé non professionnel“) | |
| Anrechnung der Defizite | grundsätzlich auf das Gesamteinkommen | nur auf Einkünfte aus LMNP |
| Berechnung des Veräußerungsgewinns bei Weiterverkauf | Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis - Nettobuchwert nach Wiedereingliederung bereits vorgenommener Abschreibungen | Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis - Kaufpreis |
| Veräußerungsgewinn | ggf. vollständig steuerfrei nach 5 Jahren | steuerfrei nach 22 Jahren, sozialabgabenfrei nach 30 Jahren |
| Sozialversicherungsrechtliche Behandlung | Sozialabgaben (sog. „cotisations sociales“) | Sozialabgaben (sog. „prélèvements sociaux“) |
Besteuerung der Einkünfte
Außerdem hängt die Besteuerung der Einkünfte aus der Vermietung von möbliertem Wohnraum vom jeweiligen Steuersystem ab.
Die sogenannte „Mikro“-Regelung (sog. „micro-BIC“) kommt zur Anwendung, wenn Ihre Einnahmen aus möblierter Vermietung im Vorjahr oder Im Vorvorjahr nicht mehr als 77.700 € ausmachten.
In diesem Fall werden 50 % der Einnahmen pauschal als Aufwendungen abgezogen: dabei ist es nicht möglich, weitere Kosten geltend zu machen oder die Immobilie abzuschreiben. Das Ergebnis wird zum progressiven Einkommensteuersatz besteuert und ist sozialabgabenpflichtig.
Wenn Ihre Einnahmen hingegen den Schwellenwert von 77.700 € überschreiten, kommt das „normale“ Besteuerungsverfahren (sog. „régime réel“) zur Anwendung. Es ist auch möglich, trotz jährlicher Einnahmen unter 77.7000 € für dieses Besteuerungsverfahren zu optieren.
Das „normale“ Besteuerungsverfahren kennzeichnet sich wie folgt:
- Berücksichtigung der tatsächlichen Aufwendungen
- Abschreibungen möglich
- Steuerberater muss hinzugezogen werden
- Besteuerung zum progressiven Steuersatz der Einkommenssteuer
- Einkünfte > 23.000 €: Sozialabgaben (sog. „cotisations sociales“, ca. 35 %); ansonsten Sozialabgaben (sog. „prélèvements sociaux“, 7,5 % für Nichtansässige)
Hinzu kommt die Grundabgabe für Unternehmen („Cotisation foncière des entreprises“, „CFE“), die grundsätzlich von allen Vermietern von möbliertem Wohnraum zu zahlen ist.
Bevor Sie sich für das eine oder andere Verfahren entscheiden, sollten Sie diese zahlenmäßig vergleichen.
Unsere Kanzlei steht Ihnen gerne zur Verfügung, um Sie zu diesen Themen zu beraten.
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