Möblierte Vermietung touristischer Unterkünfte in Frankreich: Neue Vorschriften ab 2025

Angesichts der wachsenden Wohnraumknappheit und der steigenden Zahl touristischer Vermietungen verschärft Frankreich seine Vorschriften für die Vermietung möblierter Unterkünfte.

Mit dem Le Meur-Gesetz vom 19.11.2024 treten nun neue Maßnahmen in Kraft, die sowohl steuerliche als auch administrative Anforderungen an Vermieter verschärfen:

Vermieter müssen künftig umfangreiche Formalitäten beachten, steuerliche Änderungen berücksichtigen und neue energetische Standards einhalten.

Wer eine solche Vermietung plant oder bereits betreibt, sollte sich frühzeitig mit den Neuerungen vertraut machen, um Sanktionen zu vermeiden.

1. Vorbereitung vor der Vermietung: Registrierung, Genehmigungen und Gemeinschaftsrechte

Registrierungspflicht bei der Gemeinde

Ab Mai 2026 wird die Registrierung aller möblierten Mietwohnungen – unabhängig davon, ob sie als Haupt- oder Zweitwohnsitz genutzt werden – verpflichtend. Jede Immobilie muss eine Registrierungsnummer erhalten. Falsche Angaben oder die Verwendung einer unzulässigen Nummer können mit Geldstrafen von bis zu 20.000 Euro geahndet werden.

Genehmigungspflicht für Nutzungsänderungen

In angespannten Wohngebieten (z.B. Großstädten) ist künftig eine behördliche Genehmigung erforderlich, um eine Wohnung als Ferienunterkunft zu nutzen. Gemeinden außerhalb dieser Zonen können ebenfalls Genehmigungspflichten einführen und Ferienwohnungen durch Quoten begrenzen.

Begrenzung der Vermietungsdauer von Hauptwohnsitzen

Aktuell dürfen Hauptwohnsitze maximal 120 Tage im Jahr touristisch vermietet werden. Ab dem 1. Januar 2025 können Gemeinden in angespannten Gebieten diese Obergrenze auf 90 Tage pro Jahr senken.

Die Einhaltung dieser Beschränkungen wird künftig durch Prüfungen von Steuerunterlagen und Miettageaufzeichnungen überwacht.

Einschränkungen durch Eigentümergemeinschaften (copropriété)

Eigentümergemeinschaften erhalten mehr Einfluss: Sie können die touristische Nutzung von Wohnungen im Gebäude künftig einfacher untersagen, ohne eine einstimmige Entscheidung treffen zu müssen.

Vermieter sind verpflichtet, dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft (syndic de copropriété) mitzuteilen, wenn sie ihre Wohnung als Ferienunterkunft registrieren lassen.

2. Änderung der Besteuerung der Mieteinnahmen

Für ab dem 1. Januar 2025 erzielten Mieteinnahmen gelten verschärfte Regeln für die Mikro-Regelung („micro-BIC“):

• Klassifizierte Ferienunterkünfte: Der pauschale Kostenabzug wird von 71 % auf 50 % reduziert, die Umsatzgrenze wird von 188.700 Euro auf 77.700 Euro herabgesetzt.
• Nicht klassifizierte Unterkünfte: Der Freibetrag fällt von 50 % auf 30 %, die Umsatzgrenze verringert sich drastisch von 77.700 Euro auf 15.000 Euro.

Fazit: Reduzierung der Steuervergünstigungen für Ferienunterkünfte

		Für die Mieteinnahmen des Jahres 2024	Für die Mieteinnahmen des Jahres 2025
Klassifizierte möblierte Ferienunterkünfte	Schwellenwert	188.700 €	77.700 €
	Pauschaler Kostenabzug	71%	50%
Nicht klassifizierte möblierte Ferienunterkünfte	Schwellenwert	77.700 €	15.000 €
	Pauschaler Kostenabzug	50%	30%

Mehrwertsteuerpflicht

Bereits seit dem 7. August 2024 unterliegen viele Ferienvermietungen der Mehrwertsteuerpflicht, wenn sie zusammen mit Dienstleistungen angeboten werden und die Mietdauer sieben Tage nicht überschreitet.

3. Anforderungen während der Vermietung und drohende Sanktionen

Einhaltung von Energieeffizienzstandards

Seit dem 21. November 2024 müssen alle Ferienwohnungen mindestens der Energieeffizienzklasse E entsprechen. Bis 2034 wird eine Anhebung auf mindestens Klasse D erforderlich. Ziel ist es, den Energieverbrauch touristischer Unterkünfte deutlich zu reduzieren.

Erweiterte Kontrollbefugnisse und neue Sanktionen

Die Gemeinden erhalten erweiterte Rechte, um die Einhaltung all dieser Vorschriften zu überprüfen und Verstöße zu sanktionieren. Bürgermeister dürfen die Vermietung untersagen, wenn Unterkünfte gegen Sicherheits-, Wohn- oder Energieanforderungen verstoßen. Zudem werden hohe Geldstrafen bei folgenden Verstößen eingeführt:

• 10.000 Euro bei fehlender Registrierung;
• 15.000 Euro bei Überschreiten der zulässigen Miettage;
• 20.000 Euro bei falschen Angaben oder Nutzung einer falschen Registrierungsnummer;
• 100.000 Euro bei unerlaubter Nutzungsänderung.

Zusammenfassung: Pflichten, Steuern und Sanktionen für Vermieter ab 2025

Ab 2025 und 2026 gelten in Frankreich verschärfte Regeln für die Vermietung möblierter Ferienwohnungen. Vor der Vermietung müssen Unterkünfte registriert und teils genehmigt werden, insbesondere in angespannten Wohngebieten.

Die Vermietungsdauer von Hauptwohnsitzen wird weiter eingeschränkt. Eigentümergemeinschaften erhalten mehr Einfluss auf die Nutzung ihrer Gebäude.

Steuerlich werden die Vorteile für touristische Vermietungen deutlich reduziert: Freibeträge und Umsatzgrenzen sinken erheblich. Gleichzeitig wird die Mehrwertsteuerpflicht auf Kurzzeitvermietungen mit Serviceleistungen ausgeweitet.

Zusätzlich steigen die Anforderungen an die Energieeffizienz der vermieteten Objekte, und die Gemeinden erhalten umfassendere Kontrollrechte. Verstöße können mit drastischen Geldstrafen geahndet werden. Wer in Frankreich Ferienwohnungen vermietet oder vermieten möchte, sollte die neuen Regeln genau beachten, um rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden.

Unser erfahrenes Steuerrechtsteam unterstützt Sie gerne bei allen Fragen rund um Ihre Vermietungstätigkeit: welcome@rechtsanwalt.fr

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