Baux commerciaux en Allemagne : la guerre en Ukraine ne donne pas droit à des ajustements de loyer
Le Tribunal judiciaire de Cologne a récemment rendu un jugement concernant le droit du preneur à bail de locaux commerciaux à des ajustements de loyer pour cause de pertes de chiffre d’affaires résultant de la guerre en Ukraine.
Il s’agit d’un arrêt du TJ de Cologne du 16 avril 2024 (référence : 14 O 89/23).
Dans cette affaire, le preneur à bail d’un local commercial avait demandé à son bailleur un ajustement de loyer. Pour justifier cette demande, il avait expliqué que les répercussions de la guerre en Ukraine sur l’économie allemande, notamment l’augmentation du prix des matières premières et des coûts énergétiques, lui avaient causé d’énormes pertes de chiffre d’affaires. Le bailleur ayant rejeté sa demande, le preneur avait alors décidé, de son propre gré, de réduire de moitié le loyer des mois suivants.
Suite à cette réduction unilatérale de loyer, le bailleur avait saisi le tribunal et demandé la condamnation du preneur au paiement de la totalité des sommes dues contractuellement au titre du loyer. Selon lui, le preneur n’avait pas droit à un ajustement de loyer en l’absence de lien de causalité entre la guerre en Ukraine et la perte de chiffre d’affaires du preneur.
Le Tribunal judiciaire de Cologne a statué en faveur du bailleur et a condamné le preneur au paiement des arriérés de loyers.
Pas de changement de circonstances imprévisible
Le TJ de Cologne a considéré que les répercussions économiques de la guerre en Ukraine sur l’économie allemande ne constituaient pas un changement de circonstances imprévisible affectant le loyer convenu au moment de la conclusion du bail commercial. Le preneur pouvait continuer à disposer librement des surfaces louées et à exploiter son commerce sans restriction de fait. En contrepartie, il est tenu de verser au bailleur la totalité du loyer convenu contractuellement.
Différence avec la jurisprudence sur les baux commerciaux en période de pandémie de Covid-19
Dans ce cas d’espèce, la situation se distingue considérablement de celle des pertes de chiffre d’affaires subies par les entreprises ayant dû fermer leurs commerces en raison de la pandémie de Covid-19, pour lesquelles la Cour fédérale de justice allemande (Bundesgerichtshof) avait reconnu, sous certaines conditions, un droit aux preneurs à des ajustements de loyer. Pendant la période de confinement, les autorités avaient en effet imposé la fermeture de certains commerces et les preneurs avaient ainsi perdu la possibilité d'utiliser pleinement et sans restriction les surfaces louées.
Notre équipe en droit des contrats allemand reste à votre disposition pour toute question à ce sujet.
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