Entreprises en Allemagne : nouveaux allègements pour les locataires de locaux commerciaux en raison de la crise sanitaire
Dans le cadre de la crise sanitaire actuelle, la jurisprudence des tribunaux allemands en matière de baux commerciaux a été jusqu'à présent très favorable aux bailleurs. Le gouvernement fédéral allemand et les 16 États fédéraux veulent maintenant réagir à cette situation. Lors d'une conférence téléphonique qui s’est tenue le 13 décembre 2020, le gouvernement fédéral et les ministres-présidents des 16 Länder allemands sont parvenus à une décision provisoire qui soutient les locataires commerciaux aux dépens des bailleurs. Il ne s'agit pas d'une modification de loi, aucune nouvelle loi n'ayant été adoptée.
Le législateur vise manifestement une « disparition du fondement du contrat » légalement reconnue ou présumée. Les locataires doivent pouvoir exiger du bailleur une adaptation du loyer aux circonstances de la pandémie COVID 19 pour cause de « perturbation du fondement du contrat », conformément à l'article 313 du Code civil allemand (BGB).
La décision du gouvernement fédéral et des Länder du 13 décembre 2020 confirme dans un premier temps la jurisprudence qui rejette un droit général à une réduction de loyer en vertu des dispositions du code civil allemand (BGB) régissant les contrats de bail.
Dans le même temps, il faut cependant présumer une perturbation du fondement du contrat. Une telle présomption légale renforce les droits du locataire, qui peut alors demander un ajustement du loyer dans des conditions plus faciles, en faisant valoir une perturbation du fondement du contrat en application du § 313 BGB. Cette présomption reporte la charge de la preuve du locataire vers le bailleur qui doit désormais prouver que les problèmes de loyer ne trouvent pas leur origine dans les mesures prises dans le cadre de la pandémie de coronavirus. Cependant, le gouvernement a laissé ouverte la question de savoir si cette fiction se réfère uniquement au confinement entrant en vigueur le 16 décembre 2020 en Allemagne ou également aux mesures précédentes. En tout état de cause, il semble certain que cela s’applique aux cas enregistrés à partir du 16 décembre 2020.
On ne sait pas encore quelles conséquences juridiques concrètes en découleront. La question de savoir si et dans quelle mesure les locataires pourront demander une adaptation du bail sous la forme d'une révision du loyer ou d'un report dépendra toujours des circonstances de l’espèce qui seront étudiées au cas par cas. D'un point de vue juridique, les facteurs suivants restent déterminants :
- la situation économique concrète,
- l'importance de la perte de chiffre d'affaires du locataire,
- le montant et le calendrier de l'aide gouvernementale.
En tout état de cause, cette décision devrait faciliter la discussion avec les bailleurs en Allemagne. Désormais, les locataires de locaux commerciaux en Allemagne peuvent se référer à cette décision du gouvernement fédéral et des Länder dans le cadre de leurs négociations avec leurs bailleurs. Les locataires de locaux commerciaux ont maintenant plusieurs options pour influer sur le bail commercial. Presque tout devrait être possible, de l'adaptation du contrat à sa résiliation, notamment dans les cas particuliers où la pandémie aurait pour conséquence : que le bail ne soit pas ou plus entièrement adapté, que les loyers ne puissent plus être payés ou que les locaux deviennent inutiles parce qu'ils ne peuvent plus être utilisés.
Notre équipe reste à votre disposition pour toute question à ce sujet.
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