Die Société Civile Immobilière (SCI) in Frankreich: Flexibilität und Vermögensschutz
Die französische Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts Société Civile Immobilière (SCI) ist zu einem bevorzugten Instrument für viele Investoren und Familien geworden, die die Verwaltung ihres Immobilienvermögens optimieren möchten.
Die SCI bietet eine einzigartige Kombination aus Flexibilität und Rechtssicherheit und erfüllt damit die unterschiedlichsten Bedürfnisse, sei es zur Trennung von Vermögen, zur Verwaltung von Vermögen für geschützte Personen oder zur Optimierung der Besteuerung.
Die Gründung und Verwaltung einer SCI erfordert jedoch einige rechtliche Überlegungen und ein gutes Verständnis der Verantwortlichkeiten der Gesellschafter.
Dieser Artikel erläutert die verschiedenen Aspekte der SCI, einschließlich ihrer Vorteile, die Finanzierungsmodalitäten sowie die zu treffenden Vorsichtsmaßnahmen.
Vorteile für die Vermögensverwaltung
Die SCI bietet mehrere Vorteile im Hinblick auf die Verwaltung von Immobilien.
Einerseits ermöglicht die SCI Unternehmern und Selbständigen, ihr persönliches Immobilienvermögen von ihrer beruflichen Tätigkeit zu trennen.
Diese Trennung schützt die Immobilien im Fall von wirtschaftlichen Schwierigkeiten vor Gläubigern und bietet somit eine erhebliche Sicherheit.
Diese Gesellschaftsform bietet auch die Möglichkeit, die im Erbfall mit ungeteiltem Miteigentum verbundenen Schwierigkeiten zu umgehen.
Bei ungeteiltem Miteigentum ist für alle wichtigen Entscheidungen Einstimmigkeit erforderlich, was die Verwaltung des Vermögens blockieren kann.
Durch die Gründung einer SCI hingegen werden die Erben Gesellschafter und ein Geschäftsführer übernimmt die Verwaltung des Vermögens.
Schließlich ist die SCI auch für die Verwaltung des Vermögens eines Minderjährigen oder einer geschützten Person geeignet.
Die Eltern können beispielsweise eine SCI gründen und das Kind oder die geschützte Person als Gesellschafter aufnehmen. Die Immobilie können sie dann selbst als Mit-Geschäftsführer der Gesellschaft verwalten.
Finanzierung und Besteuerung einer SCI in Frankreich
Die Gesellschafter können auf verschiedene Weise zum Stammkapital beitragen, sei es durch Bareinlagen oder durch die Einbringung von Sacheinlagen, beispielsweise Immobilien.
Einzahlung des Stammkapitals
Das Stammkapital kann frei festgelegt werden und muss nicht sofort eingezahlt werden. Diese Flexibilität ist besonders für Familien-Immobiliengesellschaften interessant. In diesen können Eltern beispielsweise zusammen mit ihren Kindern das Stammkapital bilden, wobei die Kinder ihre Einlagen später einzahlen.
Finanzierung über ein Gesellschafterkontokorrentkonto
Die Gesellschafter können die SCI auch über ein Gesellschafterkontokorrentkonto finanzieren. Dieser Mechanismus ermöglicht es, der Gesellschaft Mittel zu leihen, die jederzeit zurückgezahlt werden können, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Diese Art der Finanzierung bietet wertvolle Flexibilität, insbesondere bei der Deckung eines punktuellen Liquiditätsbedarfs, und vermeidet gleichzeitig eine Kapitalerhöhung.
Wahl zwischen zwei Steuersystemen
Die SCI ermöglicht außerdem die Wahl zwischen zwei Steuersystemen: Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer. Die von der SCI erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen zwar häufig der Einkommensteuer, die Gesellschafter können jedoch auch die Körperschaftsteuer wählen.
Dies kann insbesondere aufgrund des ermäßigten Steuersatzes von 15 % (unter bestimmten Voraussetzungen) vorteilhaft sein. Diese Entscheidung sollte jedoch gut überlegt sein, da die Körperschaftsteuer erhebliche Konsequenzen haben kann – insbesondere im Hinblick auf die Besteuerung von Gewinnen, die bei der Veräußerung der gehaltenen Immobilien erzielt werden. Um den reduzierten Körperschaftsteuersatz in Anspruch nehmen zu können, muss das Stammkapital vollständig eingezahlt sein.
Vorsichtsmaßnahmen bei der Gründung und zu beachtende Aspekte
Bei der Gründung einer SCI ist die Erstellung der Satzung ein wesentlicher Schritt. In ihr werden die Funktionsweise, die Verteilung der Anteile und die Befugnisse des Geschäftsführers festgelegt.
Der Gesellschaftszweck einer SCI muss in der Satzung klar definiert sein und sich ausschließlich auf den Erwerb, die Verwaltung oder die Vermietung von Immobilien beziehen, d.h. auf eine zivilrechtliche Tätigkeit.
Eine gewerbliche Tätigkeit kann zu einer Umqualifizierung der Gesellschaftsform führen. Das hat erhebliche steuerliche Konsequenzen, einschließlich der Unterwerfung unter die Körperschaftsteuer von Rechts wegen.
Der Gesellschaftszweck bildet auch den Rahmen für die Befugnisse des Geschäftsführers. Er darf nur in Übereinstimmung mit dem in der Satzung festgelegten Gesellschaftszweck handeln. Überschreitet der Geschäftsführer seine Befugnisse, kann er gegenüber der Gesellschaft und den Gesellschaftern haftbar gemacht werden.
Eine genaue Formulierung des Gesellschaftszwecks ist daher von entscheidender Bedeutung, um Streitigkeiten zu vermeiden und die Handlungen des Geschäftsführers streng einzugrenzen.
Trotz der vielen Vorteile sollte man nicht vergessen, dass die SCI ihren Gesellschaftern eine unbegrenzte Haftung auferlegt. Dieser Punkt erfordert besondere Aufmerksamkeit, da jeder Gesellschafter persönlich für die Schulden der Gesellschaft haftet.
Fazit: Die Société Civile Immobilière (SCI) in Frankreich
Die SCI ist somit eine flexible und vorteilhafte Lösung für die Immobilienverwaltung, sei es zur Organisation von Familienübertragungen, zum Schutz des Vermögens oder zur Optimierung der Besteuerung.
Um eine optimale Verwaltung zu gewährleisten und die Interessen der Gesellschafter zu schützen, müssen die Abfassung der Satzung, die Wahl der Besteuerungsart und die präzise Definition des Gesellschaftszwecks jedoch mit großer Sorgfalt erfolgen. Erwägen Sie die Gründung einer SCI in Frankreich?
Unser Steuer- und Immobilienrechtsteam steht Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung: welcome@rechtsanwalt.fr
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