Baux commerciaux en temps de pandémie de Covid-19 : réajustement du loyer pour un magasin fermé pendant le confinement
Jusqu'à présent, les tribunaux allemands avaient tendance à statuer en faveur des bailleurs de locaux commerciaux lorsque les locataires commerciaux leur avaient réclamé des réductions de loyer en raison de la fermeture administrative de leurs magasins. Une modification du droit civil allemand, entrée en vigueur le 31/12/2020 et qui devait bénéficier aux locataires de locaux commerciaux pendant les fermetures administratives de leurs magasins, n'avait jusqu’ici pas beaucoup changé à cette situation.
Le tribunal régional supérieur de Dresde a toutefois rendu une décision innovante dans une affaire datant du printemps 2020 (OLG Dresden, communiqué de presse du 24 février 2021, arrêt n° 5 U 1782/20). Dans un arrêt du 24 février 2021, le tribunal régional supérieur de Dresde a en effet jugé que pour un local commercial touché par une fermeture administrative prononcée en raison des mesures de protection sanitaires, un loyer ajusté et réduit de 50% devait être payé par le locataire.
Une société exploitant un magasin de textile au détail n'avait pas payé de loyer pour le mois d'avril 2020 en invoquant le fait qu'elle ne pouvait pas ouvrir son magasin pendant la période du 19 mars 2020 au 19 avril 2020 inclus en raison de la fermeture administrative des magasins. La société locataire considérait que le loyer pour la période de fermeture devait être réduit à « zéro ».
En première instance, le tribunal de grande instance de Chemnitz avait donné raison au bailleur et ordonné à l'entreprise textile locataire de payer l'intégralité du loyer.
L’appel interjeté par l'entreprise locataire contre cette décision a rencontré un succès partiel devant le tribunal régional supérieur de Dresde. Selon l'arrêt, la survenance de la pandémie Covid-19 et la fermeture administrative ordonnée par les décisions de portée générale des 18 et 20 mars 2020, feraient présumer le fait que le contrat de bail soit touché par une imprévision (« Störung der Geschäftsgrundlage ») au sens de l'article 313, alinéa 1, du code civil allemand (Bürgerliches Gesetzbuch - BGB). Cela déclencherait une adaptation du contrat de bail en réduisant de moitié le loyer net pour la durée de la fermeture administrative. Une réduction de 50 % du loyer net serait justifiée par le fait qu’aucune des parties n'ait provoqué ou prévu la survenance de la situation d’imprévision. Il conviendrait donc, dans le cas d’espèce, de répartir équitablement entre les deux parties la charge résultant de l'imprévision. La décision est encore susceptible d'un pourvoi en cassation.
Si l'arrêt du tribunal régional supérieur de Dresde devait également être confirmé par la Cour fédérale de justice (Bundesgerichtshof), les chances des exploitants de magasins de faire valoir une réduction de loyer auprès de leur bailleur en raison des fermetures administratives seront considérablement plus élevées. Les locataires de locaux commerciaux concernés peuvent dès à présent invoquer cet arrêt du tribunal régional supérieur de Dresde dans le cadre de négociations avec leurs bailleurs.
Notre équipe reste à votre disposition pour toute question à ce sujet.
Ouvrir PDF Imprimer