Investissements locatifs en Allemagne : Elargissez votre champ de réflexion et pensez au marché Outre-Rhin
Acheter un immeuble en Allemagne en vue de le louer : un investissement intéressant !
Vous êtes résident fiscal français et envisagez d’acheter un bien immobilier en vue de le proposer à la location ?
Acheter un immeuble en Allemagne en vue de le louer : un investissement intéressant !
Vous êtes résident fiscal français et envisagez d’acheter un bien immobilier en vue de le proposer à la location ?
Élargissez votre champ de réflexion et pensez au marché Outre-rhin !
En effet, le marché allemand est très favorable aux investisseurs français en recherche d’investissement locatif pour de multiples raisons.
Tout d’abord, le prix des biens immobiliers sont très attractifs en Allemagne. Ainsi, alors que le prix moyen au m2 à Paris est d’environ 8.000 €, les prix sur le marché allemand varient entre 2.000 € à Berlin ou Düsseldorf, 2.600 € à Hambourg ou Francfort et 3.680 € à Munich.
En outre, le cycle immobilier allemand est actuellement très favorable à ce type d’investissement. On constate en effet une hausse des prix à la location, notamment dans les grandes villes comme Hambourg, Francfort, Munich ou Berlin. Ainsi et même si le niveau des loyers allemands reste inferieur à celui pratiqué en France, ce type d’investissement peut assurer un rendement locatif moyen de 6,5 %, le marché locatif allemand étant beaucoup plus actif que le marché français.
Enfin, la fiscalité est avantageuse pour un investisseur résidant fiscalement en France et étant propriétaire d’un immeuble qu’il propose à la location en Allemagne.
- Imposition des revenus locatifs
En application la convention fiscale franco-allemande, les revenus locatifs se rapportant à un immeuble situé outre Rhin et perçus par un résident fiscal français sont imposable uniquement en Allemagne.
Cela constitue un avantage de poids, la fiscalité allemande étant beaucoup plus intéressante pour les investisseurs français en matière d’imposition des loyers.
En effet, les revenus locatifs sont imposables en Allemagne au taux de 15,825% contre une imposition au taux de 45 % pour la tranche marginale d’imposition la plus élevée en France.
- Prélèvement sociaux sur les revenus locatifs
Pour les revenus locatifs d’un immeuble situé sur le territoire français s’ajouterait à l’impôt sur le revenu les prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 % du montant des revenus fonciers.
Sur ce point encore, il est beaucoup plus intéressant de procéder à la mise en location d’un immeuble situé en Allemagne. En effet, la Cour de Justice de l’Union Européenne vient de décider le 26 février 2015 que les revenus du patrimoine perçus à l’étranger ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux français.
- Imposition de la plus value de cession
Au moment de la revente de l’immeuble détenu et loué, la plus-value est exonérée d’impôts après dix ans de détention en Allemagne contre trente ans en France.
Vous trouverez ci-dessous un exemple pratique de l’imposition des revenus fonciers en France et en Allemagne :
Appartement à Strasbourg – 80 m²  | Appartement à Fribourg - 80 m²  | |
| Prix d’achat | 300.000 € | 300.000 € |
| Loyer mensuel perçus | 1.104 € 13,80 € / m² | 850 € 10,63 € / m² |
| Droit de mutation au moment de l’achat | 5,1 % : 15 300 € | 5 %: 15 000 € |
| Taxe foncière | Basée sur la valeur locative, dépendant de plusieurs facteurs | Basée sur la valeur réelle du bien, en règle générale beaucoup plus faible qu’en France |
| Impôt annuel sur les revenus fonciers | Imposition jusqu’à un taux de 45 % du montant Sous le régime micro-foncier: 4 173,12 € | Imposition au taux de 15,825 % 1 614,91 € Nets de toutes charges |
| Prélèvements sociaux | 15,5 % 2 053,44 € | - |
| Charge annuelle (impôts et prélèvement sociaux) pour le propriétaire | 6.226 € | 1.615 € |
| Exonération d’impôts sur la plus-value immobilière | Après 30 ans | Après 10 ans |
